En nuestra opinión como asociación de consumidores y usuarios esta nueva ley va a afectar a la prórroga de los contratos, los topes en los precios de los alquileres y a los incentivos fiscales, fundamentalmente, y se persigue dar cuerpo al derecho a una vivienda digna adecuada y a condiciones asequibles. Regular el derecho de propiedad de la vivienda conforme a su función social y proteger la información veraz, completa, objetiva y clara en operadores de alquiler y compra de vivienda.

Se produce un cambio en la definición «de gran tenedor», con la nueva ley para el caso de entornos de mercado residencial tensionado, se pasa de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial a titulares de 5 o más bienes inmuebles de residencial en las que se produzca una de las siguientes circunstancias:

a)que la carga media del coste de la hipoteca o alquiler de la unidad familiar, más gastos y suministros supere el 30% de los ingresos medios o renta media,

b) que el pvp compra o alquiler de la vivienda haya experimentado en los 5 años anteriores a la declaración como área de mercado tensionado un porcentaje de crecimiento acumulado de al menos 3 puntos superior al porcentaje del crecimiento acumulado de ipc de la CCAA correspondiente.

Novedades de prórrogas de los contratos de arrendamiento de la vivienda:

1. Se mantiene el plazo inicial de prórroga existente hasta la fecha, si se llega al vencimiento o una de sus prórrogas mínimo de 5 años de duración, o 7 años si el arrendador es persona jurídica si el arrendador no notifica antes de 4 meses y al menos con 2 meses de antelación al arrendatario para no renovar ….. el contrato se prorroga por plazos anuales hasta un máximo de 3 años, salvo que el arrendatario manifieste con 1 mes de antelación a la fecha de terminación que no desea renovar.

2. El arrendatario podrá pedir una prórroga extraordinaria por 1 año en las mismas condiciones del contrato,                    siempre que esté en fase de vulnerabilidad social y económica con arreglo a 1 informe  de servicios sociales               del ayuntamiento o CCAA.

3. Para zonas tensionadas, el arrendatario podrá pedir prórroga extraordinaria por plazos anuales hasta  un                    máximo de 3 años con las mismas condiciones. El arrendador deberá aceptarla de manera obligatoria                            excepto si se han fijado de mutuo acuerdo otros términos, que se haya suscrito un nuevo contrato o que la                  necesite para sí o sus familiares.

Renta de alquiler

• Deberá hacerse por medios electrónicos, y excepcionalmente por banco o en efectivo.

      En las zonas tensionadas y no siendo un gran tenedor, la renta pactada al inicio no podrá ser superior de la última renta del contrato alquiler de vivienda habitual vigente en los últimos 5 años en la misma vivienda.

Solo podrá incrementarse en un máximo del 10% sobre la ultima renta del contrato de alquiler vigente últimos 5        años cuando se acredite:

1. Cuando la vivienda hubiera sido objeto de rehabilitación que finalice en los dos últimos años anteriores a la fecha de celebración del nuevo contrato alquiler o que se hubiera hecho una mejora, o una mejora de accesibilidad.
2. La renta inicial pactada no podrá superar el límite máximo del precio aplicable con arreglo al sistema índice de precios referencia conforme a la vivienda o edificio donde se ubique.

Gastos de gestión inmobiliaria y de redacción del contrato; 

• Los deberá abonar al arrendador, ya sea persona física o jurídica.
• Los contratos anteriores a la entrada en vigor se rigen por el régimen jurídico aplicado salvo que las partes lo adapten a la nueva ley.

Tope de alquiler hasta el 31-12-23

• Si el arrendador es gran tenedor …. máximo de 2%.
• Si el arrendador no es gran tenedor …. si no hay acuerdo entre las partes máximo del 2%.

Tope subida alquiler entre 01-01-24 y 31-12-24

• Si el arrendador es gran tenedor …. el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, sin que la variación de la renta supere el 3%
• Si el arrendador no es gran tenedor, en ausencia de nuevo pacto entre las partes .. el incremento no podrá superar el 3%

Incentivos fiscales incremento de reducciones en irpf, pasando del 60% a los siguientes porcentajes:

• En un 90% si se formaliza mismo arrendador un nuevo contrato sobre vivienda situada en zona mercado residencial tensionado en el que la renta inicial se hubiera rebajado en mas de un 5%
• En un 70% cuando no se dan las circunstancias anteriores pero si se dan que el arrendatario alquile la vivienda por vez primera, zona de mercado tensionado, y el arrendatario tenga entre 18 y 35 años.
• Si el arrendatario es una admn. pública o entidad sin fines lucrativos y se destine la vivienda o alquiler social con renta mensual inferior a la ayuda de alquiler  del plan estatal o alojamiento de personas vulnerables.
• En un 60% si la vivienda es objeto de rehabilitación según el art. 41 rgto. irpf y que finalice en los 2 años anteriores a la fecha celebracion contrato, en un 50% en otros casos.